矗立于北京市朝陽區(qū)建國門外大街1號、前身為北京國貿飯店的標志性建筑，已經悄然變更為“共享際@國貿”。

這是毛大慶于2017年6月14日接手的托管物業(yè)。他將這座有著近30年歷史的古老建筑改造成了一家集長租公寓、共享辦公和創(chuàng)意商業(yè)IP于一身的產品。這個產品線叫做共享際。更早于共享際，毛大慶創(chuàng)辦的另外一家公司更被大眾所熟知，它叫做優(yōu)客工場。

共享際@國貿更像是一家高端版長租公寓。目前，這里一個房間月租為12000元。改造前，酒店物業(yè)方每天掛出的房間日租價為800元。共享際團隊對酒店房間內部構造僅進行了略微改造，使之更適合租客長期居住。對于整體產品業(yè)態(tài)，共享際團隊在公共空間部分增加了共享辦公空間和一些創(chuàng)意商業(yè)品牌。

至于物業(yè)方中國國際貿易中心為何將如此繁華地段的五星級酒店托管給毛大慶改造成共享際？毛大慶和他的團隊給21世紀經濟報道記者的答案是，“物業(yè)方可能更想尋找一個新的業(yè)態(tài)。比如，國貿四期也引入了聯合辦公；酒店的運營成本很高，原物業(yè)方服務人員高達上百人，但共享際團隊只需十幾個人就可以搞定；再者，從算賬角度看，星級酒店空置率也是行業(yè)普遍問題。綜合各種原因，物業(yè)方不愿再投入。”

隨著中國熱點城市進入城鎮(zhèn)化后期，城市更新和老城復興成為熱點話題。大量需要盤活改造的大小物業(yè)需求不斷涌動，但能夠承接這樣需求的運營方并不多。除了傳統(tǒng)業(yè)態(tài)商場、酒店之外，共享空間的玩家們迅速且成功地向物業(yè)方灌輸了這樣一個更具新意的業(yè)態(tài)。

相較于房地產其他細分領域，共享空間的需求目前正被前所未有的重視。商場、酒店業(yè)發(fā)展不利，市場上大量需要盤活的資源，共享空間被物業(yè)方以及政府視為聚人氣，增強區(qū)域活力的“救星”。同時，在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新倡導下，更具想象力的共享空間也吸引著大量的資本。

不過，每一個行業(yè)都有其特定的發(fā)展周期。共享空間這個新興領域盡管只有三年發(fā)展史，但已經從野蠻生長迅速走入整合升級階段。從噱頭到嘗試、再到落地，一些經營不善的玩家開始淡出，一些還想要繼續(xù)擴大的玩家選擇合并，而一些更有野心的玩家開始爭搶規(guī)模。

需求涌動

3月21日，就在21世紀經濟報道記者約訪毛大慶的當天，他透露說，“要宣布一件大事。”這件大事指的是，當天優(yōu)客工場與萬科集團北方區(qū)域達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將整合各自資源，利用品牌及資源優(yōu)勢，共同打造創(chuàng)造力階層的共享辦公及服務生態(tài)圈，以實現雙贏。

在這份由毛大慶親自敲定的新聞稿中有一段表述是，“對于此次與萬科集團北方區(qū)域的戰(zhàn)略合作，毛大慶表示了高度的熱情，他說要將雙方的戰(zhàn)略合作，落實到資源整合平臺，盡快在10個以上的城市落地。”在這份新聞稿中，萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬科總經理劉肖也有一段表態(tài)。劉肖說，“優(yōu)客工場是萬科生態(tài)系統(tǒng)大家庭的成員，而生態(tài)聯盟，則是企業(yè)發(fā)展的未來方向。”

當房地產開發(fā)業(yè)務逐漸萎縮后，開發(fā)商也在積極尋找路徑盤活自持物業(yè)。長租公寓、共享辦公均是房企們熱衷探索的方向。行業(yè)多變，毛大慶也十分感慨，離職萬科三年后，他竟以戰(zhàn)略合作伙伴身份與北京萬科再度結緣。據毛大慶估算，萬科北方區(qū)域至少會有幾萬套長租公寓，長租公寓必然衍生共享辦公。優(yōu)客工場可以通過內容服務方式向北京萬科進行管理輸出。

隨著中國房地產市場進入存量時代，這樣的需求在中國熱點城市大量存在。成為共享空間領域的網紅創(chuàng)始人后，主動找到毛大慶洽談的物業(yè)方也越來越多。就在21世紀經濟報道記者約訪毛大慶的前一天，他共計接待了六波物業(yè)方。“昨天還有一個之前拒絕的物業(yè)方，人家一路追到北京來。”毛大慶也非常感慨，因創(chuàng)辦了共享辦公，他受到了前所未有的來自政府和物業(yè)方的高度重視。這甚至令曾歷經凱德置地、萬科高管的他也有些感到受寵若驚。

除了大量需要被盤活的物業(yè)，來自頂層政策的支持極大地刺激了我國市場中的創(chuàng)業(yè)熱情。2012年，我國全年新登記的企業(yè)不到200萬戶（196萬），這個數字在2015年，也就是優(yōu)客工場創(chuàng)立的當年，達到了444萬戶。2017年，該數據已經接近700萬戶（652萬），正是由于中小企業(yè)數量的迅速增加，市場的需求才能迅速被放大。

大量的物業(yè)需求以及迅速成長的中小企業(yè)，催生諸多共享辦公領域玩家。恰如毛大慶所感慨，在互聯網時代，當一個風口出現的時候，會有一群人迅速捕捉和占領風口。這就是時代的特征。

自2014年升溫之后，共享辦公迅速擴張?？硕鹧袌箫@示，截至2016年末，聯合辦公空間運營商已超3500家，提供超過10萬張工位。高力國際統(tǒng)計數據顯示，當時北京有860家共享辦公中心，上海235家。這其中，優(yōu)客工場在國內被稱之為中國共享空間中的獨家獸。

中國共享空間的巨大需求也吸引了目前估值高達200億美元的全球共享空間巨頭Wework。2016年7月，WeWork正式進入中國市場，首站是上海。有公開資料稱，截至2018年2月，WeWork在大中華區(qū)進駐了上海、北京、香港三座城市，開店數量是11家。

開發(fā)商經過一段時間試水之后也躍躍欲試。今年3月20日，SOHO中國董事長潘石屹在業(yè)績會上稱，巨大的市場需求堅定了SOHO中國對于共享辦公市場的信心。目前SOHO 3Q平均出租率達87%，涵蓋IT、教育、金融、咨詢服務、文化傳媒等眾多當今高速發(fā)展行業(yè)。SOHO 3Q不僅面向創(chuàng)業(yè)企業(yè)，也面向未來的公司。成立兩年多以來，累計已有4200家企業(yè)，超過7萬名用戶入駐。快速發(fā)展的背后，是互聯網和資訊技術對整個社會辦公方式的顛覆性變化，共享辦公將成為適應社會發(fā)展需求的新型辦公模式，而SOHO 3Q也將成為SOHO中國未來增長的新動力。

SOHO財務總監(jiān)兼執(zhí)行董事唐正茂說，他們的計劃是預計在2018年把共享辦公SOHO 3Q的座位數在2017年基礎上翻一倍，達到四五萬左右的規(guī)模。

行業(yè)壁壘

風口之后是一群實力弱的玩家走向死亡。自2015年井噴之后，共享辦公市場正逐漸走向穩(wěn)定。部分實力較弱的企業(yè)已被市場淘汰，行業(yè)已對新進入者形成了一定的壁壘。

2016年，21世紀經濟報道記者就注意到共享辦公領域開始出現的倒閉現象。2016年10月26日，位于北京銘基國際創(chuàng)意園內的聯合辦公空間Mad Space宣布破產倒閉。10月28日，Mad Space全部入駐創(chuàng)業(yè)者已經搬離。而這個創(chuàng)業(yè)空間的運營時間不到一年。21世紀經濟報道記者了解到，盡管在關門前，該空間內入駐率已達到60%，但沒有后續(xù)資金支持，也未形成穩(wěn)定盈利，Mad Space最終選擇了放棄。

21世紀經濟報道記者調查發(fā)現，隨著創(chuàng)客空間大批量涌入，不少尚未理清盈利模式的創(chuàng)客空間也在陸續(xù)倒閉。這些運營者普遍面臨的問題是，盈利模式單一、運營分散等。

一位剛剛離開共享空間行業(yè)的人士告訴21世紀經濟報道記者，理論上講，共享辦公可以利用二房東模式賺取租金差價。但實際上，由于不少玩家無法降低物業(yè)成本，行業(yè)里的玩家一半以上是不可能賺錢的。利潤很薄，競爭很激烈。據他測算，在共享空間領域，好一點的玩家毛利率可達30%-50%，弱一點的毛利率15%-20%。

更令一些投機取巧的玩家感到失望的是，雙創(chuàng)帶來的政策福利正在減弱，最新政策導向是專業(yè)化空間、產學研結合的空間，這對以二房東為主要模式的聯合辦公空間來說，有一定影響。2017年7月21日，國務院印發(fā)《關于強化實施創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略進一步推進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新深入發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)?！兑庖姟芬龑П妱?chuàng)空間向專業(yè)化、精細化方向升級，支持龍頭骨干企業(yè)、高校、科研院所圍繞優(yōu)勢細分領域建設平臺型眾創(chuàng)空間。探索將創(chuàng)投孵化器等新型孵化器納入科技企業(yè)孵化器管理服務體系，并享受相應扶持政策。

2017年上半年，克而瑞針對部分聯合辦公曾進行一項調研。部分聯合辦公表示，補貼越來越少，但國家級眾創(chuàng)空間的名號和加入雙創(chuàng)周等對空間發(fā)展有一定幫助。據調研稱，湖南某以空間為主的創(chuàng)服公司前兩年的政府補貼分別為 1294萬、675萬。補貼還有，幾十萬至上百萬，但是申請越來越難。

當潮水退去，才知道誰在裸泳。這句話用在共享空間領域也極為恰當。一位知情人士稱，在共享空間領域，一類是依靠政策補貼賺錢；另外一類則是真正靠運營賺錢。“前幾年，不少政府還是非?？粗乇妱?chuàng)空間的。希望可以招商引資帶入一些企業(yè)，政府還可以給補貼。但隨著風口過去，一些運營不佳的共享空間就難以為繼。”

上述離開共享辦公領域的行業(yè)人士稱，共享空間實際對團隊要求很高。行業(yè)確實有剛性需求并有政策支持。同時，一張桌子也是導入企業(yè)很好的入口。但這個行業(yè)模式很重，并不是一個非常容易標準化的產品。從選址、裝修再到算賬；從投資人融資再到管理團隊，鏈條非常長。這并不像自行車領域更易標準化。“如果想要做好共享空間，需要品牌足夠大，同時也能向投資人講述一個美好的資本故事。”

毛大慶也向21世紀經濟報道記者坦言，在他創(chuàng)辦優(yōu)客工場以來，他所感受到的壓力并非來自外界，而是自身。“商業(yè)模式怎么完善？如何從租桌子演化到做數據做社群？如何進行標準化運營？這些點上著過急。”

另外，對于一個資本驅動的行業(yè)，速度和規(guī)模也是共享空間優(yōu)勝劣汰的重要因素。無界空間創(chuàng)始人RANDY在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“任何創(chuàng)業(yè)一旦慢了可能就沒法再發(fā)展。在共享空間領域，速度和規(guī)模很重要。比如，2015年時，你開1到2個空間，共享空間就有可能融到錢。因為那時候大家都處于天使A輪階段；到了2016年的時候，頭部玩家就必須要有5到10個空間才能融到錢，品牌才能獲得認可。這時候，只有1到2個空間的人其實已經被這個行業(yè)淘汰了，或者變成一個小生意了；到2017年的時候，玩家們基本變成15-20個以上空間，才有可能在資本市場拿到錢。”

生態(tài)閉環(huán)

在共享空間領域，毛大慶是一位占據了“天時、地利、人和”的創(chuàng)始人。

2017年年末，毛大慶在優(yōu)客工場品牌發(fā)布會現場講述了一個恒星的故事。恒星是一種聚變的產物，它因聚而變，產生大量的能量，為星系內的天體輸送光、熱和價值，陪伴萬物生長。他聲稱，“ 2017年，是優(yōu)客工場‘聚’和‘變’的一年”。

他所謂的“聚”，其實指的是，2017年，共享辦公行業(yè)邁入了深度整合和產業(yè)升級的新階段。截至2017年12月1日，優(yōu)客工場已經完成全球35城市、120個社區(qū)的布局，運營面積超40萬平米。

在2017年間，優(yōu)客工場與洪泰創(chuàng)新空間簽署戰(zhàn)略合并的框架協(xié)議，標志著共享辦公行業(yè)邁入了深度整合和產業(yè)升級的新階段；優(yōu)客工場戰(zhàn)略投資Wedo聯合創(chuàng)業(yè)社，在華南的共享辦公空間運營方面深度合作，雙方將實現全球與粵港澳大灣區(qū)的資源共享和優(yōu)勢互補；和方糖小鎮(zhèn)正式宣布達成戰(zhàn)略合作；與無界空間達成戰(zhàn)略性股權合作協(xié)議，在品牌推廣、商務拓展、空間運營等方面展開深度合作，實現資源共享優(yōu)勢互補；戰(zhàn)略投資河南首家共享辦公空間——UFO.WORK共享辦公，圍繞城市企業(yè)發(fā)展的需求，以提供物理空間服務為基礎，不斷提升各類服務內容和服務水平，形成城市企業(yè)服務強勢品牌；正式控股專業(yè)個人商辦房產全托管家企業(yè)碎片空間，通過更加多元化、碎片化、私密化的商業(yè)空間，增加入駐企業(yè)的授權感、參與感和成就感，為用戶提供更加契合需求的辦公環(huán)境。

在海外，優(yōu)客工場正式布局中國香港、中國臺北、新加坡、洛杉磯和紐約，并以戰(zhàn)略投資形式進入印度尼西亞市場；逐步建立國際會員體系，形成優(yōu)客工場全球資源共享，實現企業(yè)全球化多點、快速、同步布局；

毛大慶坦言，共享辦公是一個連鎖業(yè)務，規(guī)模很重要。但規(guī)?？梢酝ㄟ^合并、輸出管理等許多方式做大。“我最終要的是店的數量多，管理面積大，這樣才能令我們所能涵蓋的企業(yè)數量多。我們最終要做一件什么事呢？我要把優(yōu)客工場所有入駐企業(yè)從廠區(qū)都搬到線上去。目前已經搬了四五千家，線下共有六千多家。今年上半年得努力搬到1萬家。”

“毛大慶你開了200多個連鎖店，1萬家企業(yè)在你的店里租桌子辦公，那又怎么樣呢？對，那不怎么樣。但是，如果這一萬家企業(yè)都到了我們的互聯網平臺上那又怎么樣呢？那這事可就怎么樣了。”毛大慶表示。

“他們之間可以產生各種各樣互動交易。他們可以在這上面發(fā)布廣告，發(fā)布信息，包括他們賣東西，做電商，外面的人也可以在平臺上找到他們。這個類比就像Facebook的Home page，就是企業(yè)服務版。Home page其實就是為企業(yè)提供了一個園地，企業(yè)可以展示自我，發(fā)布廣告、推送視頻、賣東西、做各種交易。Facebook最掙錢的東西是什么呢？Facebook其實賺的是廣告錢。”毛大慶說，優(yōu)客工場看重的并非租金收入，而是互聯網生態(tài)閉環(huán)產生各種可以令人“無限遐想”的收入。